Hipotecas inversas
Una hipoteca inversa permite a un propietario que califica pedir prestado sobre el valor de su casa sin un pago mensual obligatorio de hipoteca mientras cumpla los requisitos del préstamo. Sigues siendo dueño, pero los impuestos, el seguro y el mantenimiento continúan, y el saldo crece con el tiempo. Vale la pena compararla con otras formas de usar tu capital.
Para quién puede tener sentido
- Eres propietario, por lo general de 62 años o más (para una HECM), y la casa es tu residencia principal
- Tienes un valor acumulado importante y quieres ingresos, una línea de crédito o pagar tu hipoteca actual
- Quieres comprar una casa que se adapte mejor a esta etapa de tu vida, aportando una buena parte de tus propios fondos
- Un familiar te está ayudando a revisar opciones (pueden estar juntos en la llamada)
Cómo funciona pedir prestado sobre tu capital
En lugar de que tú le pagues al prestamista cada mes, los intereses, el seguro hipotecario (en una HECM) y los cargos se suman al saldo del préstamo. Por lo general, el saldo se vuelve exigible cuando el último prestatario vende, se muda de forma permanente, fallece o no cumple con las obligaciones del préstamo. Como el saldo crece, el capital que queda para ti o tus herederos se reduce con el tiempo.
Tres tipos con los que puedo ayudarte
HECM
La Home Equity Conversion Mortgage (HECM) está asegurada por la FHA. Por lo general, los prestatarios deben tener 62 años o más, vivir en la casa como residencia principal, tener suficiente capital, completar una consejería independiente aprobada por HUD y pasar una evaluación financiera. Los fondos pueden recibirse como suma global, pagos mensuales, línea de crédito o una combinación, según la opción elegida.
HECM para compra
Compra una nueva residencia principal usando una HECM junto con tus propios fondos. No es una compra sin pago inicial: la diferencia entre el monto del préstamo y el precio más los costos de cierre debe venir de fondos aceptables, como la venta de tu casa actual. Las obligaciones y la consejería de la HECM siguen aplicando.
Hipoteca inversa privada (jumbo)
Hipotecas inversas privadas, fuera del programa de la FHA. Pueden servir para casas de mayor valor o situaciones que la HECM no cubre, pero la edad, los estados disponibles, los fondos, los cargos y las protecciones varían según el proveedor y no están aseguradas por la FHA. Las comparo lado a lado con un cálculo actual de HECM.
Lo que sigues pagando y haciendo
- Impuestos a la propiedad, seguro de vivienda y cuotas de HOA u otros cargos de la propiedad
- El mantenimiento y las reparaciones para que la casa se mantenga en buen estado
- Vivir en la casa como tu residencia principal
No cumplir con esto puede hacer que el préstamo se vuelva exigible y poner la casa en riesgo. “Sin pago mensual de hipoteca” nunca significa sin gastos de vivienda.
Costos y pago del préstamo
Espera costos de cierre, cargos del prestamista y, en una HECM, un seguro hipotecario de la FHA inicial y continuo. Muchos de estos costos se pueden financiar, lo que aumenta el saldo. Cuando el préstamo se vuelve exigible, normalmente se paga con la venta de la casa o con los herederos pagándolo o refinanciándolo. En una HECM, por lo general lo que se debe no puede superar el valor de la casa al venderse; los productos privados tienen sus propios términos.
Compara las formas de usar tu capital
Una línea de crédito HECM no es una HELOC. Funcionan de forma distinta, así que compáralas según lo que te importa.
Hipoteca inversa (HECM)
- Pagos mensuales
- Sin pago de hipoteca obligatorio mientras cumplas los términos; impuestos, seguro y mantenimiento continúan
- Costos principales
- Costos de cierre, seguro hipotecario de la FHA, intereses que se suman al saldo
- Cómo recibes el dinero
- Suma global, pagos mensuales, línea de crédito o una combinación
- Tu hipoteca actual
- Debe liquidarse al cierre, muchas veces con los fondos del préstamo inverso
- Vale la pena si
- Piensas quedarte en la casa y quieres reducir los pagos obligatorios
HELOC
- Pagos mensuales
- Los pagos mensuales empiezan de inmediato y pueden subir con la tasa o en la etapa de pago
- Costos principales
- Normalmente una tasa variable, más los cargos del prestamista
- Cómo recibes el dinero
- Retiras lo que necesitas, cuando lo necesitas, hasta un límite
- Tu hipoteca actual
- Se mantiene; la HELOC es un gravamen adicional
- Vale la pena si
- Puedes con un pago nuevo y quieres acceso flexible
Préstamo sobre el valor de la vivienda
- Pagos mensuales
- Pagos mensuales con un calendario fijo
- Costos principales
- Muchas veces una tasa fija, más costos de cierre
- Cómo recibes el dinero
- Una sola suma global
- Tu hipoteca actual
- Se mantiene; este es un segundo gravamen
- Vale la pena si
- Necesitas una cantidad fija para un proyecto definido
Refinanciamiento con retiro de efectivo
- Pagos mensuales
- Un nuevo pago mensual sobre un préstamo más grande
- Costos principales
- Costos de cierre y una nueva tasa sobre todo el saldo
- Cómo recibes el dinero
- Efectivo al cierre, después de liquidar el préstamo anterior
- Tu hipoteca actual
- Se reemplaza con el nuevo préstamo
- Vale la pena si
- Los términos del nuevo préstamo te convienen para todo el saldo
El proceso, paso a paso
- ConsultaHablamos de tus metas, la casa y tus alternativas. Tu familia es bienvenida.
- Consejería independienteUna HECM requiere una sesión con un consejero aprobado por HUD que no trabaja para el prestamista. Mi consulta no la reemplaza.
- Solicitud y revisiónEl prestamista revisa la propiedad, tus finanzas (la evaluación financiera) y el título.
- CierreFirmas, se liquida cualquier hipoteca existente y los fondos se organizan como elegiste.
Preguntas sobre hipotecas inversas
¿En qué se diferencia una hipoteca inversa de una HELOC?
Una HELOC requiere pagos mensuales desde el principio y se basa en tus ingresos y crédito como un préstamo normal. Una HECM, por lo general, no tiene un pago mensual obligatorio de hipoteca mientras cumplas sus términos, y en cambio su saldo crece. Los requisitos, los costos y el momento en que se debe pagar cada uno son diferentes.
¿Qué gastos sigo pagando?
Impuestos a la propiedad, seguro de vivienda, cuotas de HOA u otros cargos de la propiedad, y el mantenimiento. Atrasarte con estos pagos puede hacer que el préstamo se vuelva exigible.
¿Sigo siendo dueño de mi casa?
Sí. Con una HECM conservas el título; el prestamista tiene una hipoteca sobre la casa, como en cualquier préstamo hipotecario. Debes seguir cumpliendo con las obligaciones del préstamo.
¿Qué pasa si me mudo o mi familia hereda la casa?
Mudarte de forma permanente, por lo general, hace que el préstamo se vuelva exigible. Normalmente los herederos pueden vender la casa o pagar o refinanciar el saldo dentro de ciertos plazos. Un coprestatario o un cónyuge no prestatario que califique puede tener protecciones bajo las reglas de la HECM, pero las condiciones son específicas; pide al administrador del préstamo o al consejero que revisen tu caso.
¿Cuánto podría recibir?
Depende de la edad del prestatario más joven, las tasas de interés actuales, el valor de la casa, los límites del programa y cualquier hipoteca que tengas ahora. No lo calculo con una regla general; te consigo un cálculo real del prestamista.
¿Puede afectar mis impuestos o beneficios?
Puede depender de tu situación y del programa de beneficios. Consulta con un profesional de impuestos o de beneficios antes de decidir.
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